Stambyte i bostadsrättsförening – steg för steg

Innan något beslut fattas behöver föreningen veta vad den faktiskt har. En statusbedömning omfattar filminspektion av avloppsstammar, kontroll av tappvattenledningar, bedömning av våtrumsskikt och en genomgång av ventilationssystemets funktion.

Resultatet avgör om det handlar om ett fullständigt stambyte, en relining av avloppen eller en etappvis åtgärd. Att hoppa över det här steget är det vanligaste och dyraste misstaget en styrelse gör, eftersom man då upphandlar en lösning utan att veta om det är den som behövs.

Medlemmarna ska besluta om en investering som påverkar avgiften i decennier. Underlaget behöver därför vara mer än ett pris. Det ska visa alternativ, konsekvenser och vad som händer om inget görs.

Nu tas de handlingar fram som entreprenörerna ska räkna på: ritningar över nya stammar, teknisk beskrivning kodad enligt AMA, våtrumsutförande, ventilationsåtgärder och en tydlig gränsdragning för vad som ingår.

Här ligger den största besparingspotentialen i hela projektet. Ett tydligt underlag ger jämförbara anbud och tar bort utrymmet för ÄTA. Ett otydligt underlag ger anbud som ser billiga ut och slutfakturor som inte gör det.

Skicka förfrågan till minst tre, gärna fyra eller fem entreprenörer. Kontrollera att alla räknat på samma omfattning innan du jämför summorna – det gör de sällan utan att man frågar.

Utvärdera på mer än pris: referensprojekt av liknande typ, hur många egna montörer entreprenören har, hur ÄTA prissätts i avtalet och vilken tid som anges för färdigställande per lägenhet. Ekonomisk kontroll av företaget är också självklar när summan är stor.

Under produktionen är förbesiktning av dolda arbeten avgörande. När tätskiktet är på och kaklet sitter går det inte att se om rörgenomföringen utfördes rätt. Det ska kontrolleras innan det byggs in, inte efteråt.

Utse en kontaktperson i styrelsen och håll regelbundna byggmöten med protokoll. Informera medlemmarna i förväg och konsekvent – de flesta klagomål i ett stambyte handlar om bristande information, inte om bristande hantverk.

Slutbesiktningen utförs av en oberoende besiktningsman som går igenom entreprenaden mot kontraktshandlingarna. Anmärkningar listas, åtgärdas och stäms av vid efterbesiktning.

Missa inte garantibesiktningen innan garantitiden går ut. Det är sista tillfället att få fel åtgärdade på entreprenörens bekostnad, och det är förvånansvärt vanligt att föreningar låter tiden passera.

Relining innebär att befintliga avloppsrör förses med ett nytt invändigt skikt istället för att bytas. Metoden är mindre ingripande, går snabbare och kostar mindre – men den förlänger livslängden snarare än att nollställa den, och den löser inte tappvattenledningar eller våtrumsskikt.

Grundregeln: är avloppen huvudproblemet och våtrummen i gott skick kan relining vara rätt. Är tappvattnet lika gammalt, våtrummen uttjänta och ventilationen underdimensionerad blir ett fullt stambyte oftast både billigare och bättre räknat per år av uppnådd livslängd.

Från utredning till avslutad entreprenad är 12 till 24 månader normalt för en förening av vanlig storlek. Utredning och beslutsunderlag tar två till fyra månader, projektering och upphandling tre till sex månader, och produktionen därefter beror på antal lägenheter – räkna med sex till tio veckor per trappuppgång.